大阪 ビジネスホテル情報
関西で、投資用不動産を実際に購入するときに、もっとも重要なものとは、 関西の不動産事情ではないでしょうか？ 主にビジネスマンの出張時の宿泊に利用されるシングルルーム主体のホテル。 繁華街や駅前等の交通の便の良い場所に立地するケースが多いが、地方都市ではバイパス沿いやインターチェンジそば等のロードサイド立地も増えている。 価格はシティホテルと比べて格安である。 不動産投資は、何年も、何十年ものあいだ、ヘッドハンティング・スカウト を生み出してくれます。 しかし、見極めを誤ると、逆に何十年もキャッシュフローがマイナスになったり、 あるいは、買値よりも相当低い価格で手放さざるを得なくなることもあります。 失敗例は、買う瞬間の物件事情しか見ていない場合に多く見受けられます。 たとえば、 いくら購入時の利回りが良くても、まもなく人気のなくなる場所であったりすると、 街に人がいなくなっては机上の利回り計算はまったく意味を成しません。 一方、 現在はそこそこの利回りでも、将来、大手転職サイト が狙ってくるようなエリアだと、 購入時よりもはるかに価値が上昇してきます。 つまり、地域の物件事情をしっかり把握し、将来のことも考えて、 きちんと「出口戦略」を描いて購入するべきだと言えます。 後、関西のマンションが売れてないのも 知ってます。良い人材紹介会社 のが売れ残ってるのも。 西梅田のシティタワー、北浜のザ・北浜。 福島のタワー大阪なんて立地いいとは思わないけど 転売物件出まくってますね。 投売り暴落するなら買いたいですが・・・ 多分しないですね・・・買える層だけ買えれば いいんですよ的な空気があるし。 これらは元々が高すぎるんですよね。 転売物件目的物件が売れてないのも 知ってますよ。ブログでも書いた通り。 それでもいい部屋は殆ど売れてますよね。 ひろっぴは投資目的では買うつもり無いんです。 あくまで住む場合の資産性や快適性、安心感。 全体資産としての株だけでは駄目というヘッジ。 同じグレードの賃貸を借りた場合と比べた場合の 諸々かかる経費を全てひっくるめて。 一番リセールバリューの高い物件を対象に 書いてます。この考えだと、一戸建ては リセールバリューが低すぎて資産性は低いと 考えてます。 えっとまずひろっぴの見てるというか 欲しい価格帯ってのは大阪で4000～6000万円。 立地もいいけど住環境も良く、 暮らしていくのに便利なファミリーも好む物件。 勿論、大きさや間取りもちゃんとしたやつ。 庶民？の買う物件（3000万前後？）や １億するような物件は範囲外です。 中小の物件も余程優良じゃないと見てないです。 んで、今欲しいかといえば、例えば 言われている投売りで価格が下がりまくった 直近の優良物件なら買いたいです。なるの！？ 4000～6000万円エステ マッサージ 整体 柔道整復師 求人 思う優良物件は 投売り以前に売りにすら出てこ無いです。 中途半端な立地のは多いけど。 それでも過去何個かあったけど（投売りでない） １ヶ月もしないうちに速攻で無くなりました。 どの物件かは書けませんが・・・ ここ１年前後で分譲されたものは、 分譲価格以下でもあるけど、もともと高いので 眼中になし。 実際に不動産会社に何件も接触してて ネットやチラシとかで掲載されている価格ではなく、 実際に売れた価格とかもちゃんと見てます。 これは不動産関係の人に資料見せてもらってます。 後、東京はそこまで知らないけど、 東京湾沿いのマンションが、 前書いたと思うけど、売れ残りや中古でまくり になっているのはやっぱりなという印象。 数多すぎる上に高いし、立地も魅力薄。 あくまで飲食 転職・飲食 求人・飲食 正社員 としての住むための不動産であり、 大阪の不動産市況、今後の市況の思うところを 素直に書いてるだけで、カイカイとか煽ってる つもりは全く無いです。 実際にここ１年くらいの物件は駄目とか 書いてきたし・・・ 転売目的物件も駄目とか下ってきてるとかも 書いてるんですが・・・そもそも 転売物件なんて対象にしてないし・・・ なんか全体の市況と同じように全部駄目かの如く 書いてると、雑誌の煽り記事と同じに見えます。 ただ駄目だと思ったら明日にでもウィークリーマンション ？的な 記事になっていくと思います。 というか、欲しいと思えば、 買える余力ができれば、不動産は市況に関係なく 買いたいと思いませんか？車と同じで。 家電と同じで買いたいときが買い時。 でも！ひろっぴは売る場合のことも考えて 投資家目線でもちゃんと見てます。 だから欲しい物件の層は最初に書いた通り凄く狭い。 今後の新規計画で好立地で良い価格物件なんて 大阪で見ると全く無く（北ヤードくらい）、 もしできてもめちゃ高なのは目に見えてて、 中古の築浅でひろっぴの思う層の物件は超貴重。 多分少数でも同じ考えの人はいると思ってます。
1.多くの不動産売買は中小規模不動産（5億円以下）が多数。 （証券化するには規模が小さく収支が合いにくい！） 2.多くの建物は建ペイ率、容積率他、何らかの違反建築物が多く、建物検査済証 の未取得、2期工事による増築等コンプライアンス上問題のある物件が多数。 （信託の受託、ノンリコースローンの借入が出来ない可能性大！） 3.一部地域では育毛剤 （住居）の供給過多による賃料下落及び空室増。 （賃料伸び減による配当利回り低下：１０億以下物件の出口利回りがＵＰ！ 例：賃料坪単価12000円→10000円/出口NOI 5.5％→6.0％） 4.建築コスト、人件費アップによるデベロッパーの事業計画見直し：利益減。 （シャープ堺工場新設、大阪北ヤード建設等による鉄と人の需要増） 関西における不動産マーケットの特徴 5.レジデンシャルデベロッパーの開発型証券化アレンジ案件増。 （目的：自社バランスシート上での開発リスクマネジメント：オフバランス）
んで、お盆にお倒産してしまった企業が・・・
東証一部上場のアーバンコーポレイションです。
なんだか世間では今年最大の倒産で
不動産業界大暴落！とか煽ってる人がいるけど、
こんなの株してる人から見たら、
想定内で織り込み済み。
４桁だった株価が既に２桁の倒産株価まで落ち込み、
しかも月曜日にストップ安してて、
インサイダー臭いものの
倒産が近いのは株価もずっと育毛
から物語ってた。
（しかしインサイダーだよなこれ・・・）
今日変に逆日歩が付いてたから、
売り禁で逆日歩貰えないのに
買ってしまった人の投売りがでるだろうけど。
逆に大手財閥不動産の株価なんて全く下ってない。
この倒産ニュース見て悲観になる人は正直駄目。
正直中小の不動産業者がどんどん無くなるって
いうのは大分前から言ってるし実際に倒産ラッシュ。
銀行が貸さないから資金繰り悪化だけど、
こんなの政府に倒産させられたようなもの。
無理やり倒産させられてる。
でも・・・新規着工件数減って嬉しいんだけどね。
ファンドに流す経営もそもそもおかしいし。
さて、大暴落のマンション市場ですが！！
投売りでお買い得な、築浅立地良好中古物件、
出てきてますか？全く無いですね。
買い控えてる人はまだ様子見？もっと下るから様子見？
景気悪いから様子見？
関西での不動産投資を考えておられるみなさんに質問です。
関西で投資用不動産を購入するときに、もっとも重要なものとは何でしょうか？
ヘッドスパ
の利回り計算でしょうか？
キャッシュフローの計算でしょうか？
物件価値の算出でしょうか？
融資の引き方でしょうか？
いえいえ、それれは関西に限らず、どこで不動産を購入する場合でも重要です。
これらは当然押さえていなければなりません。
私の感覚がおかしいのかもしれないが、この記事の地価データを眺めていて、一般住宅地の地価が坪単価100万円を超えるのは根本的に高いのではないかなと思う。
もし、40坪の土地を坪単価100万円で購入したら4,000万円、さらに会議室
も含むと4,200万円以上にもなる。土地を購入しただけでは住宅ではないので、その後、30坪程度の新築住宅を建てるとしたら、諸費用込みで2,500～3,000万円程度にはなる。土地と建物合計して7,000万円超になるが、この住宅価格は高いのではないか。
私鉄の路線別所得１位の京王井の頭線の年間世帯所得は709万円。井の頭線沿線が坪単価100万円で土地を購入できるとは思えないが、もし購入できたとしても、年収の10倍の住宅購入費になる。
年収の何倍が住宅購入費の適性であるというような数字は個人的に好きではないが、理想と言われている５倍のさらに倍！というクイズダービー（古いか！）のようなことになってしまう。
ブランド住宅地になるような場所は、訪れてみると、確かに、一般ウケしそうな雰囲気を作っており、名前や都心へのアクセスなど表面的な部分では、欲しがるのは無理もないかなと思われるが、果たして、ここまで高額な住宅を買ってまで暮らすべきなのか。
こんなことは私に言われなくても一般消費者はとっくに気づき、ブランド住宅地から離れ、または、購入を手控える流れになっていると、同記事で分かる。
地価データを見ていると、全面的に地価下落局面であるような世相（報道）であるが、上昇地点こそないものの、横ばい地点も多いことが分かる。ただし、直近で横ばいでも前年比では大きく下げていることから、地価は下落してきたが、下げ止まり傾向に移りつつあることが窺える。
横ばい地点は、小田急線（神奈川県）、西武線、京浜東北（埼玉）、総武線方面など、多くの地域が坪単価100万円前後かそれ以下で、地価が都心やブランド住宅地ほど高くはないが、都心へのアクセスなど利便性に優れているなどバランスが取れている地域が多い。
同誌に掲載された関西圏の分析では、ブランドよりも利便性や教育環境などが重視される傾向にあると。実よりも名の関東、名よりも実の関西という意識が如実に表れているが、関西の考え方の方が正しいと思う。
あなたは不動産投資を行う際、
インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを求めていますか？
和合氏は両面を見るべしと言っています。両面がプラスになるような不動産所有を
目指すように勧めておられます。
また家賃収入を不労所得と考えている方には、不動産を持つ苦しみが襲ってきたときの
対処法を事前に考えていない方が多いと感じておられるようです。
さて、皆さんはいかがでしょうか？この苦しみがあるから売却する人もいるとのことですから、
そうならないようにしたいものですね。
ここで、出口戦略を考える必要があります。
出口戦略とは、最後にどうするのかということです。
購入した収益不動産を、あなたは最後にどうするつもりですか？
そんな先のことは考えていないと言うなら、それは危険と言えるかも知れません。
なぜなら、不動産は最終的に次の3つのどれかであなたの元を去っていきます。
① 他の誰かに売却する
② 解体して更地にする （その後新たに有効利用、あるいは売却）
③ 相続
どうでしょう。ほかに何かありますか？ 必ずこれのどれかになります。
相続の場合は、結局あなたの身内が、売却か解体を行うわけですから、
実質、「売却」か「解体」しかありません。
つまり、出口戦略とは
売却を考えているなら、いい条件で売却出来る物件を購入する
古い物件の場合、売却しないなら、いずれは解体をすることになる。
次にどのような建物を建てるのがよいかを物件購入の段階でイメージできる
不動産を選ぶ。
というこを意味します。
和合さんは、最後までをきちんと計算に入れて初めて、
不動産投資の成功が語れるのではないかと提唱しています。
■ 失敗しない不動産投資とは？
和合さんは、失敗しない不動産投資を薦めています。
つまり、じゃんじゃんお金が降って沸いてくるような不動産投資ではなく、
総合的にマイナスにならない不動産投資です。失敗しないことに意識を集中していると、
物件選びや資金管理もしっかりするので、実は、収益は後からついて来ます。
もっとも失敗しない方法は、優良物件を、100％自己資金で買うことですよね。
月々の借入金返済もありませんから、よほどのことがない限り失敗しません。
では、借り入れをして物件を買うことは絶対に危険なのでしょうか？
いいえ、和合さんはこう言います。
「国と地方の借金が、あわせて1000兆円もある時代に、収益不動産を所有していないことのほうが危険である」
和合さんは、自分の将来について、時間軸をしっかり考え、安心した生活を送るために、
安心して所有していられる収益不動産を所有することが必要であると考えています。
あなたも、あなたとあなたの家族の安心のために、和合さんの不動産哲学に
触れてみられてはいかがでしょうか？
関西で収益不動産を買おうとしている方
失敗しない物件選びのポイントを学びたい方
大手建築業者やファンド、戸建て業者が狙う地域と個人投資家が狙う地域について、根拠を元に理解したい方
今後の、関西のねらい目不動産を知りたい方
自己資金は少ないけれど、安心できる不動産投資をはじめたい方
出口を見据えた不動産投資をきっちりシミュレーションしたい方